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大理市农村个人建房联审联批制度(试行)

2016-10-21 10:31:47
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为进一步规范全市农村个人建房审批程序,严格执行审批标准,切实提高全市村庄规划建设管理水平,促进村庄规范有序建设,根据相关法律法规,结合大理市实际,制定本制度。

一、基本原则

(一)依法依规,有序建设。农村个人建房须遵守《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《大理白族自治州洱海保护管理条例》《大理白族自治州洱海海西保护条例》《大理白族自治州村庄规划建设管理条例》等法律法规的规定。

(二)联审联批,分类处置。农村个人建房实行“乡镇初审、市级复核、乡镇审批”,分级负责,严格把关,加强监管。个人住房审查和风貌整治坚持统一标准、分类处置,严格验收。

(三)一户一宅,批新退旧。农村村民一户只能拥有一处宅基地,批新须退旧。农村建房个人应符合宅基地使用主体资格,并严格履行土地审批手续。

(四)彰显特色,统一风格。农村个人建房建筑风貌须符合当地民族传统建筑风格,建筑色彩及形态须与周边环境相协调,保护传统民居建筑风格,杜绝出现风貌杂乱无序的现象。

二、适用范围

本制度适用于大理市村庄及集镇规划区范围内的农村个人新建、改建、扩建住房。

三、联审联批标准

农村个人建房审查审批严格执行相关法律法规以及大理市宅基地改革相关制度、《大理市村庄及集镇规划管理若干意见》(大市规发〔2015〕11号)《大理市农村住房项目建设审查审批若干意见》(大市规发〔2015〕12号)的规定,并执行以下标准:

(一)严格控制建筑体量。

1、新建住房用地选址必须符合规划,新批房屋(含生产生活设施用房)建筑密度不超过70%,一层基底面积不超过150平方米。洱海保护管理条例、洱海海西保护条例、苍山保护管理条例所规定的禁建区和基本农田范围内不得审批新建住房。

2、拆旧建新须严格按程序进行报批,拆旧建新的一层基底面积(含生产生活设施用房)不超过原旧房的基底面积,上限为150平方米。旧房属历史建筑或保护建筑的,不得擅自拆除改造。

3、建筑总面积控制在450平方米以内(加层或改扩建的,建筑总面积包括新增面积和保留面积)。

(二)严格控制建筑高度和风貌。

1、海西保护范围内的农村个人建房,控制标准为:建筑层数三层以下(含三层);建筑总高不超过12米,其中檐口高度不得超过10米。上关镇坝区内的农村建房,按照海西范围内的农村住房建设标准和要求进行审批和控制。

2、除海西、上关镇坝区、历史文化名镇(村)、文物保护单位保护和建设控制范围以外的农村个人建房,控制标准为:建筑层数局部四层以下,四层面积不超过三层面积的50%;建筑总高不超过15米。

3、建筑风貌须按当地民族传统建筑风格实施,海西和洱海周边的村庄原则上应按白族民居风格建设。顶层部分为满建的,顶层须为全坡屋顶;顶层为局部建设的,局部建设部分须为全坡屋顶。坡屋顶坡度不小于五分水。

(三)严格控制环洱海岸线建设。海西片区洱海界桩外100米范围内、东环海路临湖一侧范围内,禁止新建除环保设施、公共基础设施以外的建筑物构筑物,禁止新建个人住房,严格控制拆旧建新。有条件的村庄,应通过土地利用规划修编、村庄规划修编和宅基地适应性调整等方式,坚持批新退旧原则,引导和支持有拆旧建新需求的农户到海西洱海界桩外100米、东环海路外侧的村庄规划预留建设用地范围内集中建房。

(四)弘扬传统民居建筑风格。对面积较大的合法用地,鼓励建盖“三坊一照壁”、“四合五天井”等白族传统民居,按建筑总高度不超过8米,全坡屋顶进行建盖,总建筑面积可适当放宽。由乡镇初审后报市级审批。

(五)严控多户连体建房。个人建房原则上相邻两户及多户不得合并连体建盖。符合分户合建的,须同步审查建设方案,控制建筑体量和形态,保持良好的建筑风格、肌理和空间轮廓线。

(六)建房指标实行年度总量管理。农村个人建房集体建设用地指标和建房审批指标实行总量管理,市人民政府根据各乡镇情况按年度下达到各乡镇。各乡镇每年审批户数不超过年度下达总数,如涉及拆迁安置等特殊情况可另行报批。

(七)加强在建和已建房屋的整治。已批未建的,按本制度要求重新进行审核审批。已批在建的暂停建设,重新复核审查,主体工程未封顶的,建筑高度、建筑面积及建筑风貌须按本制度执行;主体工程已封顶的,建筑风貌须按本制度执行。已建成但与传统民居风格不相符的,按照一户一策制定整治方案,通过增加青瓦、白墙、彩绘、照壁、门楼等典型白族传统民居风貌元素,逐户进行风貌改造。

四、联审联批工作机构

(一)乡镇联审联批。成立由乡镇人民政府主要领导任组长、分管副乡镇长为副组长,乡镇国土、规建等站所负责人为成员的联审联批工作组,具体负责本乡镇农村个人建房项目的联审联批工作。

(二)市级联审。市政府成立由分管领导为组长,市国土、规划、住建局主要领导为副组长,相关部门分管领导、科室负责人为成员的联合审核工作组,具体负责各乡镇上报的农村建房项目联审工作。工作组统一安排固定办公地点,办公室实行每周五集中办公,由市国土、规划、住建局各安排1名专门业务人员每周轮流负责坐班,办公室每周四接收各乡镇提交的资料,并登记造册。“两区”成立相应的工作机构,依照本制度负责开展辖区内的联审工作。

五、联审联批主要流程

(一)乡镇初审。各乡镇按照宅基地管理相关规定和《大理市村庄及集镇规划管理若干意见》中明确的《乡村建设规划许可证》及《准建证》审批办理流程,完成农村建房的现场查看和初审工作。按一户一档整理资料,由乡镇填写联审联批表,每周四前一式两份统一报市联审工作组办公室。各乡镇对资料不齐备的建房户,应及时要求补充完善资料,资料不齐的不得提交市级进行复核。初审时间不超过7个工作日。

(二)市级复核。市联审工作组收到各乡镇上报的资料开展联审工作,每周五在固定办公地点开展联审工作,各部门分别填写复核意见。联审完成后,由联审人员签字并加盖各部门审查章后由联审办公室将审查材料返还各乡镇。复核时间不超过7个工作日。“两区”范围内的农村个人建房报“两区”联审工作组进行复核。复核未通过的,应及时要求进行整改和补充,直至合格。

(三)乡镇审批。各乡镇根据初审、市级复核的意见进行审批。对审核通过的发放许可手续;审核未通过的,及时要求进行整改和补充。审批时间不超过5个工作日。审批完成后,将联审联批表报市工作组备案。

六、联审联批主要内容

(一)乡镇审查的主要内容。

各乡镇须严格按《大理市村庄及集镇规划管理若干意见》《大理市农村住房项目建设审查审批若干意见》和本制度的规定及资料清单,对建房户提交的建房资料进行全面审查,并逐户现场核实,按审批流程依次填写《大理市乡村建设规划许可证审批表》和《准建证审批表》。主要审查的资料为:

1、申请书,须提供村民委员会签署的意见和申请人身份证、户口簿复印件;

2、土地使用权证原件和复印件,不能提供土地使用权证的须提供国土部门相关证明材料;

3、1:500数字化地形图和宗地图(含电子版),数字化地形图未测绘完成的乡镇,可提交航拍图和宗地图;

4、涉及河道、交通、洱海保护等管控的,须由相关主管部门签署同意办理意见;

5、提交有资质单位设计的图纸,具体如下:

(1)总平面图。要求做在现状地形图和宗地图上,含场地竖向设计和雨污水设施布置情况,清楚标注四邻关系,签注四邻意见,涉及村庄道路的,村委会加注意见。

(2)建筑施工图。包括平面图、立面图、剖面图等。有条件的农户应附效果图。

如选用《大理白族自治州农村住房建设实用图集》中的设计方案,可直接按图集方案进行审查。

(二)市级复核的主要内容。

1、资料完整性。由联审办公室根据以上清单审查提交资料的完整性,资料不齐或乡镇未在《联审联批表》中签注明确意见的,不予收件。

2、土地方面:

(1)宅基地合法性情况,乡镇要出具土地审查意见。

(2)申报主体情况。合法权属使用人与申报主体不一致的,须提交分家析产协议和宅基地流转审批资料。

(3)“一户一宅”情况。

3、规划方面:

(1)房屋建设指标情况,包括建筑高度、层数、建筑退让、建筑体量等内容。

(2)建筑风貌情况。

4、建设方面:

(1)施工设计图纸情况;

(2)施工队伍、农村工匠资质情况;

(3)建房户和施工方(工匠)按审批内容和要求进行建设的承诺情况。

市级复核工作组针对各乡镇提交的资料进行复核,各乡镇对所提交资料的完整性、真实性负责。凡发现资料不齐或弄虚作假的,一律退回乡镇。对审查把关不严、多次被退件的乡镇,由市级复核工作组予以通报批评,并追究相关责任人的责任。

七、保障措施及要求

(一)严格规划管理。集镇、村庄范围内的个人建房(包括拆旧建新),必须符合乡镇总体规划、村庄规划、土地利用总体规划和建筑风貌。不符合相关规划要求的,不得审批建设。

(二)严格落实联审联批。各乡镇须严格按本制度要求开展农村个人建房审批,凡未落实联审联批制度的,暂停该乡镇农村个人住房建设审批,并追究相关责任人责任。

(三)严格建设过程监管。各乡镇要认真落实“三公开一监督”(公开办事内容、公开办事程序、公开办事结果、接受群众监督)制度,严格落实现场施工挂牌公示制度,广泛接受群众监督。各乡镇分管领导、国土、规建中心负责人要严格执行“三到现场”(批前选址、批后放线、竣工验收)制度和过程监管,村庄土地规划建设专管员要加强巡查,对建设全过程进行监管。市级复核组要加强对各乡镇审批户的实地检查,发现问题及时督促乡镇进行整改,实地抽查比例不低于当年新批户数的10%。

(四)严格落实农村建房竣工验收。各乡镇规建中心人员现场放线后,须监督建房户按建筑设计图纸进行施工,不得擅自改变设计内容。房屋竣工后,各乡镇须要求各建房户申请竣工验收。乡镇人民政府在10个工作日内,到实地检查是否按批准的面积和要求建房,由乡镇人民政府出具竣工验收意见书,报市联审办公室备案并附2-3张实物照片。竣工验收合格的,由建房农户持建房批准文件和竣工验收合格意见书申请办理不动产权属证书。对违法违规建筑坚决进行拆除或整改,严禁以罚代法。未经竣工验收的房屋不予办证,不得投入使用。

(五)鼓励推行建房保证金制度。各乡镇根据实际,经村组集体议事表决通过后,可由村组向建房户收取建房保证金,向施工方(含农村工匠)收取施工保证金,按批准内容建设、通过验收的建房户,在竣工验收合格证发放后7日内退还保证金。未按批准内容实施建设的建房户须按要求进行整改。对不按要求整改的,由乡镇政府依法组织整改;对于无法采取整改措施消除影响的,由乡镇政府依法组织强制拆除,涉及整改或拆除费用由建房户和施工方(含农村工匠)承担,并按相关规定处罚。

(六)严格责任追究。严格落实各环节工作责任,各乡镇、各部门在联审联批工作中,须严格把关,严守工作纪律。如出现审核把关不严、违法违规审批等情况,严格按规定予以严肃处理。本制度执行后,未经市级复核,各乡镇不得擅自审批个人建房。

八、本制度从发文之日起执行。本制度印发前的相关规定如与本制度不一致的,以本制度为准。

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